用語説明

◎ 賃貸の知識
○ 賃貸契約の主な法律

賃貸借(借家)契約に適用になる主な法律

 賃貸借契約には、まず借地借家法が、そこに規定されていないところは民法が、他方、宅地建物取引業にかかわるところは、宅地建物取引業法が適用されることになります。
  なお、平成4年8月の借地借家法の(改正)施行により、借家法、借地法及び建物保護に関する法律は廃止されました。もっとも、改正前の「旧借家法にもとづき契約された建物賃貸借契約の更新の拒絶の通知及び解約の申入れに関しては、なお従前の例による」(附則12条)ことになっています。

〇借地借家法
 主に借主を保護するために、民法の特別法として制定されている法律です。

(1) 借家について貸主側から解約や更新を拒絶するときには、その申入れに6ヵ月前等の期間と正当事由を要するといった制限を課しています。
(2) 借主は、通常に居住していれば、オーナーチェンジをした新しい貸主に対しても借家人たることを主張できます。
(3) 住居用の借家では借主が死亡した場合、相続人する人がいなくても、事実上借主と夫婦関係にあった同居人等が望むなら居住を継続することができます。
(4) 事情が変われば、貸主は賃料の増額を、他方借主は賃料の減額の請求ができます。その他、定期借家等が規定されています。
(5) 期間の満了により、借家契約が終了する定期借家制度も規定されています。

〇民法
 賃貸契約は、一般的にどのような契約かについて規定している法律です。

(1) 貸主は、貸家の使用収益に必要な修繕をしなくてはならないとされています。
(2) 借主は、借家をまた貸し(転貸)等をするには、貸主の承諾を要する旨規定しています。その他、借主の使用上の義務等が規定されています。
(3) 借主は、居住用など定められた使用方法で借家を使用しなければならないと規定されています。
(4) 借主は、他人の家を借りるわけですから、自分の家以上に注意を払って居住することを求めています。

〇宅地建物取引業法
 宅地建物取引業を営む者に免許を取得させ、そのうえで宅建業者が行う業務として、契約前に「重要事項説明」をしたり、媒介等の報酬についても一定の限度内とさせる等、宅建業者に対しても適正な取引をするよう規制をしている法律です。

(1) 媒介や貸主に代わって契約を締結する代理について規定しています。 もっとも、この媒介・代理については、継続的な契約関係の借家の入口である借家契約の締結時を規制するのみであり、中間の契約の更新や出口の敷金の精算等に仮に宅建業者が関与したとしても、この法律は及ばないと解されています。 しかし、契約時に、中間や出口にかかわる特約について、まったく説明しなかったり誤った説明をして、宅建業者が契約にさせたりした時は、入口の問題としてこの法律が適用されます。
(2) 貸主については自らアパート経営のように業として行ってもこの法律の適用なく、この法律に基づく免許は必要とされていません。

 

―「住宅賃貸借(借家)契約の手引き」(財)不動産適正取引推進機構編集発行より―