用語説明

◎ マイホームを獲得する
○ 資金プランをたてる

 マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。高額になりますので、住宅ローンを組んで、長期にわたり返済することになります。まず必要なのが頭金(自己資金)です。自己資金の調達可能額によって、購入できる物件価格も決まりますし、借入金額、毎月の返済額も決まります。ローンの返済方法によっても毎月の返済額は変わります。また忘れてならないのが、購入時の諸費用(一時金)や購入後の維持管理費、税金です。

1.頭金は購入価格の2割以上が原則
頭金はいくら必要なのでしょうか。公庫融資の場合、融資額は購入金額の80%を上限にしていますし、民間金融機関も融資の限度額を担保物件の評価額の80%に設定しているケースが多いようです。頭金以外はローンに頼ることになりますが、ローンの返済能力に合わせた頭金が必要で、一般的には頭金は20%以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。

住宅資金贈与制度
手持ちの自己資金が少ない場合、親や祖父母からの住宅取得資金贈与の特例(いわゆる住宅資金贈与制度)があります。
○ 贈与を受けた住宅取得資金等が550万円以下の場合・・・課税されません。
○ 贈与を受けた住宅取得資金等が550万円を超える場合・・・550万円を超えても1500万円までは、特例の計算を行いますので
  税額は、軽減されることになります。
○ また、1500万円を超える場合でも、1500万円までの税額が大幅に軽減されていますので全体としては相当軽減されることに
 なります。

2.返済負担は小さく
毎月のローン返済の家計に占める比率は大きなものです。ボーナス併用で毎月の支払いを減らすことができますが、ライフサイクルを考えてゆとりある返済が望ましいのは言うまでもありません。住宅ローンには公庫や年金、財形などの公的融資と銀行などの民間融資があります。基本的には公的資金が利用できる物件では、公的融資を優先し、不足分を民間の住宅ローンを利用することになります。年間返済額の目安はおおよそ年収の20~25%です。公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の5倍以上と定めています。返済割合別に年収と返済額を示しておきますので参考にしてください。

年収と返済負担(単位:円) 注)ボーナス払いは考慮していません。

割合 返済負担割合20% 返済負担割合25% 返済負担割合30%
年 収 年 額 月 額 年 額 月 額 年 額 月 額
400万
80万 6.66万 100万 8.33万 120万 10万
500万
100万 8.33万 125万 10.41万 150万 12.5万
600万
120万 10万 150万 12.5万 180万 15万
700万
140万 11.66万 175万 14.58万 210万 17.5万
800万
160万 13.33万 200万 16.66万 240万 20万
900万
180万 15万 225万 18.75万 270万 22.5万

3.返済方法と繰上返済

・ 元利均等返済
最も一般的で、元金と利息の合計額を毎回一定額とする返済方法です。毎回の支払額が一定なため、計画的に返済していくことができます。

・ 元金均等返済
毎回一定額の元金を返済していく方法で、当初の返済額は多いのですが、元金が減少していくにつれて返済額も減っていきます。利息支払額は、元利均等方式よりも少なくてすみます。

・ ゆとり(ステップ)返済
公庫融資、年金融資ではゆとり返済(ステップ返済)という方法があります。当初5年間の返済額を減らし、6年目以降返済額を増やすという方法で、収入基準も下がりますので、年収が低くても借入ができます。

・ 固定金利型
最初に設定された金利水準が完済まで適用される方式です。公庫は固定金利型(当初10年間、及び11年目以降の2段階固定金利)のみです。

・ 変動金利型
民間融資の場合、選択できる方式で、金利の変動(通常、長期プライムレートに連動)に伴って、原則として年2回金利が見直されます。一般に、金利水準が低いときには固定金利型が、高いときには変動金利型が有利といわれます。

・ 繰り上げ返済
余裕資金ができた場合には、繰り上げ返済という方法があります。元金の全額を返済する「全額繰り上げ返済」と一部を返済する「一部繰り上げ返済」がありますが、一部繰り上げ返済では「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。繰り上げ返済の効果については図に示しておきましたので、参考にしてください。

元金と利息を組み合わせた毎月の返済額を一定にした返済方法で最も一般的 元金の返済額を毎月一定にした返済方法で当初の返済は多いが、返済総額は元利均等返済より少なくなる。 毎月の返済額は変わらないが、返済期間が短縮され、金利支払総額も軽減される。 毎月の返済額は軽減されるが、返済期間に変化がないため、金利支払総額の軽減効果は期間短縮型ほどない