用語説明

不動産に関する用語辞典です。

◎あ
青田売り
エクステリア
SRC構造
◎か
角地
供託所等に関する説明
区分所有権
甲区・乙区
公示価格
公簿売買・実測売買
◎さ
サービスルーム
サニタリー sanitary
更地(さらち)
CATV
時効
シックハウス症候群
指定流通機構
私道負担
従業者証明書の携帯義務
所要時間の算出地点
新築
◎た
宅地建物取引業
宅地建物取引業保証協会
築年数
地目
道路位置の指定
道路幅員
取引態様の明示
◎な
二重譲渡
◎は
不動産の日
◎ま
間口・奥行
間取りと畳の大きさ
◎や
ユーティリティ
◎ら
リバースモーゲージ
路線価
あ行
青田売り

 元来は「稲が十分に成熟しないうちに収穫高を見越してあらかじめ産米を売ること」の意味であるが、不動産業界においては、未完成の宅地あるいは建物の売買等をいう。青田売りについては、宅建業法により広告の開始時期の制限(同法33条)、工事完了時における形状・構造等の書面による説明(同法35条1項5号)、契約締結等の時期の制限(同法36条)、手付金等の保全(同法41条)の規制を受ける。

エクステリア

 住宅の外まわりのこと。一般的には、門・塀・物置・カーポート・サービスヤード等の総称である。インテリアに対する用語として屋外住宅設備メーカー等が創造したといわれる。

SRC構造

 Steel Reinforced Concrete造の略で鉄骨鉄筋コンクリート造のこと。骨組みを鉄骨でつくり、その周囲に鉄筋コンクリートをかぶせてその主要な構造部分をつくる建築方法。強度に優れ、高層住宅、高層建築物の建設に多く用いられる。

か行
角地

 隣接する二以上の辺が、それぞれ別路線の道路に接する区画の土地。これに対して相対する二辺が、それぞれ道路に接する区画の土地の状況を二方道路ということがある。これらはいずれも値付けをするうえで増額要因になるとされている。

供託所等に関する説明

 宅建業者に課せられた説明義務のひとつで供託してある営業保証金の還付請求等をするときの便宜を図ろうとするものである。営業保証金を供託している宅建業者(宅地建物取引業保証協会の社員以外は供託を必要とする)にあっては営業保証金を供託した供託所、およびその所在地を宅地建物取引業保証協会の会員であればその社員であること、当該宅地建物取引業保証協会の名称、住所および事務所の所在地、並びにその協会が弁済業務保証金の供託をした供託所およびその所在地を、それぞれ、その相手方等に対して、契約が成立するまでの間に説明しなければならない。(宅建業法35条2)。この説明は、一般的に重要事項説明と合わせて行われる。

区分所有権

 一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、または倉庫、その他建物として用途にする事ができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権をいう(建物の区分所有等に関する法律1条、2条1項)。この各部分は専有部分と呼ばれ、共有部分と区別される。専有部分については、一般の所有と同様に扱われるが、一棟の一部であるから共同の利益に反するような使用は許されていない(同法6条)。共有部分に対しては専有部分の床面積の割合で持分を有し(同法14条)、共同で使用する (同法13条)。専有部分の処分は自由であるが、敷地利用権をこれと切り離すことはできず(同法22条)、共同部分の持分の処分もこれに従う(同法15条)。

甲区・乙区

 不動産登記簿の登記用紙で、権利関係を公示するものをいう。甲区・乙区の登記用紙には、各々順位番号欄と事項欄が設けられ、甲区の事項欄には所有権に関する事項(所有権の保存・移転、処分制限等)が、乙区の事項欄には所有権以外の権利に関する事項(地上権等の用益権、抵当権等の担保権)が記載される。順位番号欄には、各々の事項欄の登記事項の記載順序が記載される。なお、所有権以外の権利の登記がない不動産については、乙区の登記用紙が設けられない。また、表題部のみで、甲区の登記用紙も設けられていない登記簿もある。

公示価格

 地価公示法に基づき、土地鑑定委員会が、毎年1回公示する、一定の基準日における標準地の価格のこと。都市計画区域内で標準的な土地(標準地)を選定し、当該標準地について2人以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その正常な価格を判定して公示するものである。例年1月1日現在の価格が3月下旬に公示される。公共事業の施行者が土地の取得価格を決める場合や国土利用計画法による土地取引規制における価格審査においてはこれを規準として行うべきこととされている。地価公示の重要性が増していることから、7月1日を基準日として公表される都道府県地価調査との連携を図るべく、平成9年地価公示においては、標準地を、3万300地点に大幅に増やすとともに、一部の標準地については、都道府県地価調査と同一の地点が選定されている。なお、公示地価の動向については、前年と継続する標準地の価格の上昇または下落の率を意味する変動率が使用される。

公簿売買・実測売買

 土地の売買に関する契約方式。公簿売買方式とは土地登記簿の表示面積により売買代金を確定し、以後その金額を変更しない方式、実測売買方式とは契約時に実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額によって売買する方式である。暫定的に登記簿の面積により売買を行い、後に実測した面積との差を清算する方式もとられているが、実務上はこれも実測売買に含まれると解されている。一般に山林や農地のような広大な土地の売買はほとんど公簿売買によって行われているが、地域によっては宅地売買において公簿方式をとる例も多い。しかし、個人の住宅地の場合は、売主、買主の公平を期する観点から実測売買とする契約が増えている。

さ行
サービスルーム

 建基礎の採光基準等を満たしていない居室以外の部屋で、通常は納戸として建築確認を受けているもの。多目的ルーム、スペアルーム、フリールーム等と表現されることも多い。

サニタリー sanitary

 衛生上の「保健的な」という意味であるが、建築関係ではトイレ、浴室、洗面所等住宅内の衛生設備のある部屋を総称していう。

更地(さらち)

 宅地の有形的利用および権利関係の態様のひとつであり、都計法等の公法上の規制は受けるが、当該宅地に建物等の定着物がなく、かつ、借地権等の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

CATV

 Cable Televisionの略で、有線テレビ放送。もともとは一般テレビ放送が困難な地域での難視聴対策を目的として設けられたものだが、最近では送受信機能=双方向性を持たせようという動きや自主製作番組の放送を充実させようという動きがあり、都市型CATVと呼ばれている。

時効

 ある事実状態が一定期間継続する場合に、その事実状態を真実の権利とは関係なく、権利関係として認める制度をいう(民法144条以下)。時効には、権利者として振る舞った者を権利者と認める取得時効(同法162条以下)と、権利を行使しない者の権利を消滅させる消滅時効(同法166条以下、その他)がある。不動産等の所有権の取得時効は、その占有者が自己の所有物と信じて平穏公然と他人の不動産を占有している場合、占有開始のとき、そう信じるについて過失がなければ10年、そうでないときは20年で完成する(同法162条)。ただし、占有者がこの利益を受けるためには時効完成後時効の援用が必要であり(同法145条)、権利者が時効完成を妨げるにはそのまえに明渡し請求など時効を中断(同法147条)させなければならない。

シックハウス症候群

 建材に使用された塗料、接着剤などに含まれる揮発性有機化合物やホルムアルデヒド等の有害物質により発生する、めまいや頭痛、皮膚障害などの健康被害の総称である。特に近年、住宅の気密性の高まりとあいまって、新築後間もない住宅で被害が多い。

指定流通機構

 平成2年に宅建業者間で広くかつ迅速に物件情報を交換し、契約の相手方を探索する仕組みとして、指定流通機構制度が発足し、全国で37の流通機構が建設大臣により指定された。指定流通機構制度の不動産取引への活用を図るため、専属専任媒介物件は宅建業法により、専任媒介物件は標準媒介契約約款により、指定流通機構への物件登録が義務付けられた。
 その後、より広範囲かつ多数の物件情報を取引関係者が共有することにより、取引の一層拡大と、不動産取引市場の透明化を図る必要が生じたため、平成7年の業法改正で専任媒介物件についても登録を義務付けるとともに、指定流通機構の法的位置付けを明確にすることとなった。これにより、平成9年4月から全国4組織(東日本・中部圏・近畿圏・西日本)の流通機構が建設大臣の許可・指定を受け、法人格を有する組織として発足した。

私道負担

 不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務付けられている。これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。

従業者証明書の携帯義務

 宅建業者は従業者に対して、その従業者であることを証明する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならないとされている(宅建業法48条)。無免許業者を排除するとともに、宅建業者の業務の適正な運営を図るため、昭和63年の宅建業法の改正により従業者証明書の携帯が義務づけられた。なお、従業者は、取引の関係者から請求があれば、この証明書を提示しなければならない(同法同条)。

所要時間の算出地点

 団地と駅等の距離、所要時間は買主にとって大事なチェック項目であるが、この距離と時間は次のように算出することとされている(不動産の表示に関する公正競争規約12条9号)。団地を1期、2期等と数区に区分して分譲するときは、各区分ごとに距離、所要時間を算出すること。図において、1期を販売する際は、学校へはA点、病院へはB点、駅へはC点をそれぞれの施設までの算出地点としてよいが、2期を販売する際は、学校へはD点、病院へはE点、駅へはF点がそれぞれの算出地点となる。なお、徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分を要するものとして算出した数値を表示することとされている(同規約12条12号)。

新築

 不動産広告において新築として表示できるのは建築後1年未満、かつ、使用されたことがないものである。この場合の建築経過年数の起算点は、造作工事が完了した時点である。

た行
宅地建物取引業

 宅地建物取引業の免許を受けて、業を営む者をいう(宅建業法2条3号)。宅建業者には、国土交通大臣の免許を受けた者(2以上の都道府県に事務所を設置して業を営む者)と都道府県知事の免許を受けた者があるが、知事免許の者も日本全国で業を営むことができることに変わりはない。なお、宅地建物取引業を営む信託会社および信託業務を兼営する銀行は、大臣に宅地建物取引業を営む旨を届け出ることにより、大臣の免許を受けた宅建業者とみなされる(宅建業法77条)。

宅地建物取引業保証協会

 宅建業者を社員とし、大臣の指定を受けた社団法人であって、社員の宅地建物取引業に係る取引に関する苦情の解決、取引により生じた債権の弁済等が主な業務内容である。現在、(社)全国宅地建物取引業保証協会と(社)不動産保証協会が指定されている。加入する宅建業者は、営業保証金の供託に代えて、一定額の弁済業務保証金分担金(主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円)を納付することとされている。社員である宅建業者と取引した者は、取引により生じた債権に関し、保証協会の認証を受けた額の弁済を受けることができることとなっている。また、保証協会は、この弁済業務のほか、取引の苦情紛争の相談や宅建業に従事する者に対する研修等も行っている。

築年数

 建築経過年数の略称のこと。築年数は、購入者にとって購入意志に影響する事項とされている。一般に築年数により、建物の外観、傷み具合等が違ったりするので、物件価格に影響を及ぼすからである。表示規約では、築年数を表示することが義務づけられており、従来は「建築後○年」と記載することとされていたが、月数の捨入や時の経過に伴い正確さを欠くきらいがあることから、「平成○年○月新築」と記載するよう定められた。また、物件の築年数を調査する場合、どの資料に基づくべきかが重要であるが、通常、建物登記簿謄本の表題部に記載された「登記原因及び日付」の年月日をその根拠にすることにしている。この年月日は、原則として、建築工事請負人が発行した工事完了引渡証明に基づき記載されることになっている。

地目

 土地の現況および利用状況による区分をいい、不動産登記法施行令3条によれば、土地の主たる用途により、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の21種類に区分されている。不動産取引にあたっては、田・畑など地目によっては権利の移転等に制限がある場合があり、また登記法上の地目と土地の現実の利用状況が一致していない場合もあることに、留意する必要がある。

道路位置の指定

 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等によらないで築造する道路(幅員4m以上)で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(位置指定道路)については、建基法上の道路として接道義務、道路内建築制限、容積率、斜線制限等の規定が適用される(建基法42条1項5号)。この道路位置の指定については、袋地状道路とすることができる場合の当該道路の延長の制限や自動車の転回広場の設置、すみ切りの設置、縦断勾配等に関する基準が政令で定められている(同法施行令144条の4)。

道路幅員

 道路に関する調査を行う場合、道路幅員は必要不可欠な事項である。一般国道、都道府県道、市町村道のように道路法が適用される道路については、その道路を管理している道路管理者(例/市町村道については当該市町村)が道路台帳を調査・保管している(道路法28条)ので、この道路台帳を閲覧することにより道路幅員を知ることができる。なお、建築基準法上は、道路の側溝の外側の部分を道路境界とみなして道路の幅員を測量することとされている。

取引態様の明示

 宅建業者は、宅地または建物の売買、交換または賃借に関する広告をするとき、および注文を受けたときは、次のいずれの立場であるかを明らかにしなければならない(宅建業法34条)。それは、 (1)自己が契約の当事者となって売買または交換を成立させる、(2)代理人として、売買、交換、または賃借を成立させる、(3)媒介として売買、交換または賃借を成立させる-の3態様であるが、これを明示する必要があるのは、取引態様のいかんにより法律上の効果や報酬の額が異なるからである。なお、取引の途中で取引態様が変わったときも、遅滞なく明示し直さなければならない。明示の方法は、口頭でも書面でも良いが、紛争を防ぐためにも書面でするほうが望ましい。

な行
二重譲渡

 売主甲が同一の権利を乙と丙に二重に譲渡することをいう。甲が乙に譲渡すれば、もはや甲は何ももたなくなり、さらにその所有権を丙に譲渡することは不可能なようにも思えるが、法律上の権利は物質的なものではなく、観念的な存在であるから、いったん乙に移転した権利をさらに丙に移転するのも可能であると解されている。乙丙間では、先に対抗要件(不動産では登記、動産では引渡し)を具備したほうが優先するが、対抗力において劣後した者は甲に対して、引渡不能による損害賠償など契約上の責任を問うほかない。二重譲渡は指名債権についてもある(民法467条)。また、二重譲渡と同じ関係は、甲が不動産を乙に譲渡し、他方甲の債権者丙がこれを差し押さえるとき等にもあり、登記の早いほうが優先する。

は行
不動産の日

 わが国の不動産業界で最大の加入業者数をもつ(社)全国宅地建物取引業協会連合会は、昭和59年度から、9月23日を全国統一の「不動産の日」とし、この日を中心として、全国各地で同会組織による「不動産フェア」を開催、今後もこれを続ける方針である(9月23日の23日を“二十三(ふどうさん)”と読ませ、秋の取引活況を控えた初秋の9月のこの日を指定したもの)。各組織ではこの「フェア」でそれぞれが設けている流通機構のPRをしたり、不動産取引についての知識啓蒙、不動産無料相談等を行い、業界の社会的信用の向上に努めている。

ま行
間口・奥行

 建物や敷地の前面道路に接する正面の側の長さを間口と呼び、前面道路との境界から反対側の面までの長さを奥行という。

間取りと畳の大きさ

 間取りは、本来は建物の部屋の配置をいうが、宅建業者が建物の分譲等の広告をする場合には、建物の各室ごとの畳数(洋室等の場合には、壁芯面積を和室の基準寸法(1畳当たりの面積は1.5m2以上としなければならない)により畳数に換算した数値)を明らかにしてその室数を表示することとされている(不動産の表示に関する公正競争規約12条(25)。

や行
ユーティリティ

 建物内でサービス関係の設備を有する部分。住宅においては、洗濯機・食品貯蔵設備・収納棚等が集中している家事作業の中心部分をいう。主婦室とも呼ばれる。

ら行
リバースモーゲージ

 高齢者が住宅など自己の所有する資産を担保に自治体や金融機関から資金の融資を受け、利用者が死亡した場合にその資産を売却し、一括返済する制度。

路線価

 市街地の道路に沿った土地の1m2当たりの評価額。路線価は、宅地の価額が同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに、国税庁が公示価格や売買事例を参考にして決める。相続税、贈与税および地価税では、市街地の土地をこの路線価で評価する。この路線価が載っている路線価図には、借地権割合も載っており、国税局や税務署で閲覧することができる。